Тұрғын үй бағасы тұрақтала ма?

Елімізде баспана мәселесін шешетін бағдарламалар жетерлік. Дегенмен, жаңа салық салдарынан тұрғын үй бағасы қымбаттауы мүмкін бе? Олай деуімізге себеп, салаға экономикалық факторлар, салық заңнамасындағы өзгерістер және сұраныс пен ұсыныс динамикасы да әсер етуде. Тұрғын үй бойынша мамандар жыл сайын баспана бағасы инфляция бойынша 10%-ға жуық қымбаттайтынын айтады. Сарапшылардың болжауынша, үй бағасы биыл да осы динамика бойынша өседі.

«Салық баға ауытқуына тәуелді емес»

Салық заңнамасындағы өзгеріске орай коммерциялық тұрғын үйге қосылған құн салығын енгізу көзделген. Мұның салдары құрылыс жүргізудің өзіндік құнын өсіруге әкеледі. Мердігер компаниялар ол шығынды тұрғын үй бағасына қосатындықтан, бұл түпкілікті сатып алушы тұрғынның қалтасына салмақ салуы мүмкін.
Доллар бағасының өсуінен құрылыс материалдарының қымбаттауы ғажап емес. Мәселен, көппәтерлі тұрғын үйлердің сыртқы әрлеуіне арналған құрылыс материалдарының дені Қазақстанда шығарылса, ал, ішкі әрлеудің 70%-ы шетелден әкелінеді. Ал, бизнес, элит санаттағы тұрғын үйлерге негізінен сырттан әкелінетін құрылыс материалдары қолданылады.

2025 жылға дейін елімізде 103 млн шаршы метр тұрғын үй салу көзделген. Бұл көрсеткіш жыл сайын шамамен 15-16 млн шаршы метр тұрғын үйді пайдалануға беру дегенді білдіреді. Ал, 2026 жылға қарай бұл көлем 111 млн шаршы метрге жетуі тиіс. Бұл жоспарлар Тұрғын үй-коммуналдық инфрақұрылымын дамытудың 2023-2029 жылдарға арналған тұжырымдамасында бекітілген.

Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитетінің төрағасы Бақытжан Жүнісбековтің айтуынша, мемлекеттік бағдарламалар аясында бір шаршы метрдің бағасы тек теңгемен есептелетіндіктен, валюта бағамының ауытқуына тәуелді емес.

Бұл орайда әлеуметтік тұрғын үйдің бағасы бекітілген сметалық нормативтерге байланысты белгіленеді және нарықтық реттеуге жатпайды. Құны бір жылға белгіленіп, қосылған құн салығын есепке алмағанда, құрылысқа кеткен өзіндік құн негізінде есептеледі.

Оның айтуынша, қосымша шаршы метрге салық енгізу ықтималдығы коммерциялық тұрғын үйге елеусіз әсер етеді. Ал, әлеуметтік тұрғын үйдің құны тек бір жылдан кейін немесе бір жарым жылдан кейін ғана өзгеруі мүмкін. Сондай-ақ, салық тетіктері құрылыс материалдарының бағасының қалыптасуына айтарлықтай әсер етпейді.

Ал, Қазақстанның жылжымайтын мүлік федерациясының басшысы Ермек Мүсіреповтің айтуынша, 2024 жылдың жазына дейін жылжымайтын мүлік нарығында тоқырау болды, іс жүзінде ешқандай мәмілелер жасалмаған.

– Белсенділік төмендеді. Осы шағын тоқырау кезеңі өткеннен кейін нарық аздап жанданғандай болды, себебі «Отбасы банкі» тарапынан да, мемлекет тарапынан да ипотекалық кредиттеудің кейбір бағдарламалары енгізіле бастады. Алайда, бұл ипотекалық бағдарламалар халықтың көп бөлігіне арналмаған. Сондықтан, бұл жылжымайтын мүлік нарығына және шаршы метрдің бағасына әсер еткен жоқ. Баға 10-15 пайызға төмендеді. Мұны біз тұрғын үймен белгілі бір мәмілелер жасап жүрген қатысушы және куәгер ретінде айтып отырмыз. Шындығында, адамдарда 2024 жылы сайттар мен сату платформаларында көрсетілген пәтерлерді сатып алуға қажетті қаражат жоқ. Сондықтан, келіссөздер кезінде бағаның төмендеуіне қарай белгілі бір өзгерістер болды, – деді ол.

Оның сөзіне сүйенсек, 2026 жылы елімізде тұрғын үй бағасының біртіндеп өсуі күтілуде. Бұл өсім негізінен қосымша құн салығы жеңілдігінің жойылуы, құрылыс материалдарының қымбаттауы және тұрғын үйге деген сұраныстың жоғары болуымен байланысты.

Қарағандыда үй қымбаттауы мүмкін

Жалпы, өңірде биыл 545,0 мың шаршы метр тұрғын үй ғимаратын пайдалануға беру жоспарланған. Бұл – 5 мыңнан астам пәтер. Осыған, тұрғын үй құрылысы жөніндегі жоспарды іске асыру үшін 4,3 млрд теңге сомасында қаражат көзделген. Оның ішінде, республикалық бюджеттен бөлінетін 3,6 млрд теңге дайын жалға берілетін тұрғын үйді сатып алуға жұмсалады. Ал, облыстық бюджет бөлетін қалған 700 млн теңге тұрғын үйлерге инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылым салуға жұмсалады.

Саралай келсек, Қарағандыда биылғы ақпан айында екінші нарықтағы (қолданыста болған) пәтерлердің орташа бағасы – шаршы метріне 377 930 теңге болды. Бұл көрсеткіш жылдық есептен 0,7% төмендегенін көрсетті. Ал, жаңа тұрғын үйлердің орташа бағасы қаңтарда шаршы метріне 499 983 теңге болды, бұл өткен жылмен салыстырғанда 4,1% өскенін аңғартты.

Баға динамикасына сүйенсек, 2025 жылдың қаңтарында Қарағандыда екінші нарықтағы тұрғын үй бағасы 1,7% өсті. Ал, 2024 жылы Қарағандыда тұрғын үй бағасы керісінше 1,7% төмендеді.

Жалға беру бағасына келсек, Қарағандыда 2025 жылдың ақпан айында тұрғын үйді жалға алу бағасы орта есеппен шаршы метріне 4 349 теңге болды. Бұл көрсеткіш Алматы (шаршы метріне 5 480 теңге) және Астанамен салыстырғанда ( шаршы метріне 5 130 теңге) төмен.

Е-Kezekte ақпараттық жүйесінің жаз айларындағы деректеріне сәйкес, облыста бүгінгі таңда тұрғын үй алуға кезекте 33 233 адам тұр, оның 22 361 – халықтың осал топтары санатына жатады.

Банктер несие беруді бастады

Биыл да елімізде банктер ипотекалық несиелер беруді жалғастыруда. Уақытша шектеулер енгізген немесе бағдарламаларын қайта қарастыруға көшкен банктер де жоқ емес. Көптеген екінші деңгейлі банктер ипотека ұсынуды жалғастыруда. Мысалы, «Freedom Bank» және «Altyn Bank» ипотекалық өтінімдерді қабылдауды тоқтатпағанын мәлімдеді. Ал, «NurBank» және «ЦентрКредит Банк» қайталама нарықтағы пәтерлер үшін ипотека беруді бастады. «Jusan Bank» пен «Bereke Bank» ипотекалық бағдарламалар ұсынбайды. Еуразиялық банк ипотеканы тек «7-20-25» мемлекеттік бағдарламасы бойынша береді және қайта қаржыландырумен айналысады.

Krisha.kz мәліметіне сүйенсек, елімізде «Halyk», «Банк ЦентрКредит», «ForteBank», «NurBank», «Қазақстандағы Қытай банкі», «KZIBank», «Отбасы банк» жер үйге арналған ипотеканы мақұлдайды.

Бұл орайда бүгінде несие алуға бірнеше мемлекеттік ипотекалық бағдарламалар қолжетімді екеніне тоқталған жөн. Көпшілікке жақсы таныс «7-20-25» бағдарламасы – жаңа тұрғын үй сатып алуға арналған. Шарттары: 7% мөлшерлеме, 20% бастапқы жарна, 25 жылға дейінгі мерзім. Бағдарламаға бүгінде «Halyk Bank», «ЦентрКредит Банк», «ForteBank» және басқа банктер қатысады. Өткен жылғы қазандағы жағдай бойынша бағдарламамен 1 059,6 млрд теңгеге 76 753 жаңа баспана рәсімделген.

Ал, «Наурыз» және «Отау» бағдарламалары әлеуметтік осал топтар үшін 7%-дан басталатын мөлшерлемемен несие ұсынады. Бастапқы жарна 20%-дан, мерзімі 19 жылға дейін. Ресми деректерге сүйенсек, өткен жылдан бүгінге дейін «Наурыз» ипотекалық бағдарламасымен 7000 адам үй алды. Тағы 2000 адам үйлерін рәсімдеу барысында.

Мамандар сөзіне сүйенсек, «Наурыз» ипотекалық бағдарламасы аясында баспана аламын деушілер үшін биылғы жыл қолайлы. Себебі, бастапқы жарна бұрын 20% болса, бұл талап 10%-ға дейін төмендетілді.
Елімізде банктер ипотека беруді жалғастыруда. Дегенмен, кейбір банктер уақытша шектеулер енгізген. Мемлекеттік бағдарламалар арқылы да тұрғын үй алуға мүмкіндік бар.

Үйді қалай таңдаған дұрыс?

Сарапшылардың сөзіне сүйенсек, үй таңдағанда, ең алдымен, оның орналасқан жеріне мән берген жөн. Ас үйі тар ескі үйден гөрі, жаңадан салынған үй алған тиімді. Үйдің қаңқасы монолиттен салынса, жоғары бағаланады. Ал, қазір кей үйлерді темір аралас монолиттен салады. Монолиттен үй салу Қазақстанға 2000 жылдан бастап келген.

– Үй бәріне жетеді. Бірақ, үй алу киім алғанмен бірдей емес. Үй алған кезде әр адамның несие тарихы да, табыс көзі де жеке қаралады. «Қара тізімдемін, маған үй бермейді» деген ұғым жоқ. Несие тарихыңызды өшіріп тастай алмайсыз, бірақ, жуып-шаюға болады. Мысалы, кейбір банктер алдыңғы төлем мерзімі 90 күннен асып кетсе де, тағы да несие беруге дайын. Несие тарихыңыз бұзылса, құрылыс компаниялары арқылы бөліп төлеу жолдарын қарастыруға болады, – дейді «Отбасы банк» кеңесшісі Айзада Жұмабекқызы.

Банк қызметкерінің сөзіне сүйенсек, құрылысы жүріп жатқан үйден пәтер алуды ойластырғандар қалай дегенде де тәуекелге барады. Құрылыс компаниясын таңдар кезде үш құжатқа мән беру қажет. Бірінші, сол жердің меншік иесі құрылыс компаниясы ма, соны білу керек. Екінші, құрылыс компаниясының пәтерлерді сатуға рұқсаты бар-жоғын анықтаған ләзім. Үшінші, сол жерге құрылыс жүргізуге әкімдіктен берілетін рұқсатнаманы сұрауы тиіс.

Аяулым СОВЕТ,
«Ortalyq Qazaqstan»